El contrato de reserva de vivienda - Notario Francisco Rosales (2023)

El contrato de reserva de vivienda es como las arras, uno de esos tipos contractuales que se están usando frecuentemente para dar a entender una cosa, cuando verdaderamente se está haciendo otra.

Ya he dicho que buscar en google cuestiones jurídicas es un auténtico error, pues normalmente detrás de la información obtenida no suele haber un profesional real con conocimiento del tema, y que el derecho no es algo standard.

Ningún acuerdo es igual a otro (aunque sólo sea porque siempre es distinto elbien que se vende y el precio que se paga) hacer un contrato tipo, es arriesgarnos muy seriamente a que nos den una solución tipo, y una barbaridad tan grande como tomaraspirinas para curar cualquier enfermedad.

Entiendo que un abogado cobre por una consulta o por la redacción de un contrato (el lo lógico, es su trabajo, y es una justa retribución por dicho trabajo, muy necesario por otra parte).

Sin embargo no entiendo es que alguien seacapazde soltar una barbaridad de dinero como señal y de pagar a un intermediario por un servicio concreto (necesario y útil, por otra parte) y demande de ese intermediario servicios que no son de su competencia (aunque por supuesto hay profesionales inmobiliarios que son juristas y hacen fenomenalmente bien su trabajo).

El contrato de reserva de una vivienda entra en el ámbito de lo que son los tratos preliminares de una compraventa, el problema fundamental es que esos tratos preliminares no están desarrollados por la ley, lo cual genera inseguridad.

(Video) Como Vender una Casa, conoce los Trámites Notariales y de Patrimonio Familiar

Distinguir el trato preliminar de una compraventa, la compraventa, la opción de compraventa o la reserva es francamente difícil, y sinceramente no me atrevo a fijar una línea clara, que permita distinguir cuando estamos en un caso u otro.

Piense Ud que si no me atrevo a fijar la línea, y soy profesional del tema, delegar en un tercero sin conocimiento jurídicos es una auténtica locura.

Para hablar del tema, creo que hay que partir de tres premisas:

  1. En derecho las cosas son lo que son independientemente de como las llamemos.
  2. En derecho civil, la voluntad de las partes prima por encima de todo, pero es fundamental dejar clara nuestra voluntad y hablar con propiedad (si no decimos lo que queremos siempre acabaremos teniendo problemas, pues puede que estemos haciendo algo distinto de lo que se pretende, pues en derecho civillo que prima no es nuestra voluntad, sino la voluntad común de las partes).
  3. La venta se perfecciona por el mero consentimiento sobre la cosay el precio, aunque ni una ni otro se hayan entregado.

Con ello quiero advertir, que jamás he visto un contrato de reserva de vivienda, y lo único que he visto siempre son compraventas en las que aún las partes no han cumplido sus obligaciones, y los inconvenientes que se plantean cuando queriendo firmar un precontrato se acaba firmando un contrato, son enormes.

También creo que hay que distinguir dos supuestos:

  1. Que se trate de la reserva de una vivienda que se está construyendo o va a construir.
  2. Que se trate de la reserva de una vivienda ya construida.

Lo que si que me resulta sorprendente es con qué facilidad todo el mundo entiende lo que es reservar en un restaurante o en un hotel, y sin embargo ese mismo concepto lo apliquen a una compraventa sin el más mínimo pudor.

(Video) Curso Intensivo de Derecho Notarial - PARTE 6/6 - Preguntas de Examen Privado de Derecho - USAC

El contrato de reserva de vivienda en construcción.

Es una figura que ha proliferado mucho en los tiempos del boom inmobiliario, cuando ante la existencia de pisos que a vista de plano tenían un precio, y una vez construidos valían de treinta a cien mil euros mas, muchos decidieron comprar a la vista de dicho plano, entregando una cantidad, comprometiéndose a hacer entregas adicionales, y completando el pago del precio a la entrega de llaves, que se producía de uno a dos años después de la «reserva».

¿Qué opino de este contrato de reserva?

Obviamente que no es un contrato de reserva, sino un simple contrato de compraventa de cosa futura, pero no sólo yo opino así, por citar jurisprudencia reciente, las sentencias del Tribunal Supremo

El23 de Febrero de 2007 considera que en la venta de un piso (sin especificar cual) a construir en un solar, no hay indeterminación del objeto del contrato, y que resulta irrelevante si nos encontramos ante un precontrato o ante un contrato definitivo, y en el caso concreto en el que el vendedor había firmado otro contrato igual con el mismo comprador y lo había cumplido entiende que es un contrato definitivo en el que no hay indeterminación (entendiendo eso si que el fijar si el objeto del contrato está o no determinado es una cuestión fáctica), obligando a la promotora a cumplir la obligación de entrega de la cosa vendida.

El 18 de Febrero de 2010 aborda el caso de un contrato de obra, que las partes denominan compraventa (lo cual tiene muy en cuenta la sentencia) y en el que hay unas arras entregadas, el objeto es una cosa futura y en concreto una vivienda a construir en una parcela, al juicio se aportaron dos documentos: uno en el que se entregan unas arras especificando el precio de la parcela y el de la vivienda, y otro de compraventa que fija un precio único de la parcela con la edificación, por lo que entiende que no hay dos, sino un sólo contrato en el que se especificaban los metrosconstruidos de la vivienda (los cuales luego fueron menos) por lo que acepta la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones de la parte vendedora.

El30 de Marzo de 2012 aborda nuevamente el caso de la determinación de la cosa futura (en el supuesto de hecho se trataba de una permuta de solar por obra futura).

(Video) CÁLCULO DE ISR POR VENTA DE TERRENO

El 22 de Mayo de 2014 aborda otro supuesto de venta de cosa futura

¿Por qué es tan importante la denominación?

Porque, si habláramos se contrato de reserva de vivienda, la única obligación que tiene el vendedor es la de no vender a otro, y la única obligación del comprador la de pagar la reserva, pero ni el vendedor está obligado a vender, ni el comprador a pagar.

La experiencia sufrida en el boom inmobiliario, nos ha puesto de manifiesto cientos de problemas que plantea el llamar a las cosas por un nombre y que sean otras, así que pondré algunos ejemplos de los problemas más habituales:

  1. Al ser una compraventa de cosa futura, el vendedor tiene la obligación de constituir las garantías que exige la desconocida ley57/1968 de 27 de Julio(que además en Andalucía afecta también a los que construyen en régimen de comunidad).
  2. Al fijarse el objeto de la compraventa, no cabe sustituirlo sin el mutuo acuerdo de las partes (esto es cambiar la vivienda comprada por otra); cuando la práctica ha puesto de manifiesto que numerosos vendedores y compradores intentaban cambiar la vivienda por los más peregrinos motivos.
  3. Al fijarse el precio de la compraventa, el comprador está obligado al pago de dicho precio y no puede renunciar a su reserva perdiendo las cantidades entregadas.

Otro problema habitual, es queel vendedorlo quequiere es cobrar y con ese«contrato de reserva» que no essino una venta, puede demandar al comprador a cumplir independientemente de que ese comprador:

  • No haya obtenido en el banco el préstamo hipotecario pretendido, o el banco no haya aceptado la subrogación de la hipoteca por el comprador.
  • Hayatenido la desgracia de quedarse parado, y no pueda pagar el precio.

En todos estos casos, un comprador que carece de dinero, se ve abocado a un durísimo pleito en el que le están demandando que pague un dinero que no tiene y se quede con una vivienda que no le interesa.

(Video) SA - Clínica de Notariado - Sesión 15 - 21-08-2022 - Parte A

Los fenómenos descritos pueden ser perjudiciales tanto para vendedores como para compradores, todo depende del ciclo económico en el que nos encontremos, pero lo cierto es que sistemáticamente los tribunales entienden que nos encontramos ante una venta de cosa futura, y que el vendedor tiene que entregar la vivienda prometida, y el comprador pagar el precio pactado (cosa que normalmente cuando se dicta la sentencia resulta muy difícil de conseguir -paro del comprador, venta del inmueble a un tercero y posible estafa, ruina del constructor etc).

El contrato de reserva de vivienda construida.

Esta figura es la que me plantea más dudas, pues lo habitual es que se produzca cuando en la compraventa interviene un intermediario (normalmente una agencia inmobiliaria) y puede tener lugar con dos finalidades.

  1. El comprador quiere comprar, pero no tiene el dinero, por lo que necesita financiación del banco, y firma la reserva a la espera de obtener un préstamo hipotecario.
  2. El comprador quiere comprar, y tiene el dinero, pero necesita un tiempo, por los más variados motivos que van: desde el tiempo necesario para la elaboración de la escritura, hasta un plazo para encontrar un nuevo comprador.

En ambos casos es que el contrato de compraventa también se ha perfeccionado y tanto el vendedor tiene la obligación de entregar la cosa, como el comprador la de pagar el precio, siendo que el incumplimiento de una de las partes da derecho a la otra a pedir el cumplimiento forzoso.

El único caso posible de reserva de vivienda es que el comprador quiera simplemente tomarse un tiempo para meditar, pero impedir que el vendedor pueda vender a un tercero, y eso más que una reserva de vivienda se llama opción de compra.

Otra cosa es que vendedores y compradores no estén presentes y el intermediario firme por ellos, más en ese caso es indispensable que esté debidamente autorizado con un poder notarial, o que haya la absoluta certeza de que el contrato va a ser ratificado.

Si lo que ud quiere es comprar y dejar sin efecto la compraventa en caso de no obtener un préstamo hipotecario.

Yo no firmaría una reserva, sino un contrato de compraventa y lo sujetaría a la condición resolutoria de no obtener dicha financiación, acordando o no indemnización a favor del vendedor.

(Video) Derecho Notarial 22/08/2022

Si lo que Ud quiere es comprar, pero antes de escriturar poder vender a un tercero y ahorrarse un dinero haciendo una escritura intermedia.

Tenga Ud en cuenta que todo ahorro se le puede venir en contra, que el vendedor puede negarse a firmar con ese tercero, con lo que lo más adecuado es firmar una compraventa a calidad de ceder a un tercero (esta solución también cabe si la vivienda no está aún construida).

¿Y en que situación quedan los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria?

El contrato de reserva de vivienda es una forma muy usada por muchas agencias inmobiliarias para intentar llegar al acuerdo de voluntades sin que las partes estén presentes, pero entiendo que si lo que pretende dicha inmobiliaria es garantizarse su justa retribución por el trabajo realizado (retribución que los clientes por otra parte son muy remisos a pagar) lo adecuado no es usar el contrato de reserva, sino fijar claramente su relación contractual con el que encarga la compra o venta, firmando un contrato demediación inmobiliaria sobre el que creo que también debería de escribir un post en el futuro.

FAQs

¿Qué es un contrato de reserva de vivienda? ›

Un contrato de reserva de vivienda es un documento a través del cual el comprador reserva la casa a cambio del pago de una cantidad de dinero, conocida como `la señal´, que posteriormente se restará del precio de esta. Una vez terminado el plazo fijado el vendedor se compromete a entregar el inmueble.

¿Quién firma el contrato de reserva? ›

El contrato de reserva es un documento por el cual comprador y vendedor se comprometen a formalizar la compraventa. El primero ya no expondrá para la venta el bien objeto del contrato. Por su parte, el comprador entrega un dinero que será descontado del importe total.

¿Cuánto dura la reserva de una vivienda? ›

En el caso del alquiler, la reserva queda hecha hasta la firma del contrato de arrendamiento. Siempre y cuando las garantías que exige el propietario sean cumplidas por la parte arrendataria. Mientras que, para la compraventa, igualmente se hace la reserva hasta la firma del contrato privado de compraventa con arras.

¿Qué es el contrato de compraventa con reserva de propiedad? ›

a) La reserva de propiedad es un pacto que puede integrar el con- trato de compraventa. b) En virtud de dicho pacto, el vendedor se reserva la propiedad del bien materia del contrato. e) El bien es entregado al comprador, quien responde de su pérdida o deterioro desde el momento de la entrega.

¿Cuánto tiempo entre reserva y arras? ›

El plazo máximo para que ambas partes entreguen las arras y se puedan escriturar es de 6 meses. Puedes entregarlas a un notario, pero no es una obligación.

¿Cuándo se pierde la reserva de un piso? ›

Lo más habitual, es la pérdida de la reserva si el comprador desiste de la operación o la devolución duplicada de arras si el vendedor es el que se echa atrás (arras penitenciales).

¿Cómo anular un contrato de reserva de vivienda? ›

Como hemos apuntado anteriormente, en el supuesto del contrato de reserva no se contempla la posibilidad de rescisión, pudiendo llegar a existir incluso una indemnización por daños o perjuicios. Además, podría ser incluso reclamable la venta obligada de la vivienda o el pago de su importe total.

¿Cuánto hay que pagar para reservar una casa? ›

Al reservar una casa mediante un contrato de reserva de vivienda, hay que dejar una señal. Habitualmente esta cantidad oscila entre el 5% y el 15% del valor de venta de la propiedad. Esta cantidad se acuerda con el vendedor y se entrega en el momento acordado en el contrato.

¿Cómo se paga la reserva de un piso? ›

2. Hacer la reserva del piso. Hay 3 maneras: La paga y señal (Paga i senyal): Es una cantidad pequeña de dinero (unos 3.000 €) que se entrega a la agencia o al propietario como reserva temporal de la vivienda.
...
  1. Arras confirmatorias. ...
  2. Arras penales. ...
  3. Arras penitenciales.

¿Cuánto dinero se da en el contrato de arras? ›

Dicho esto, lo habitual es que el comprador entregue un 10% del precio de venta del piso en concepto de arras o señal, afirman desde HelpMyCash, pero este monto puede variar en función de la necesidad de cada una de las partes. La finalidad de dicha señal es la de reservar la propiedad.

¿Quién se queda el dinero de las arras? ›

Una de las dudas más frecuentes es quién se queda con las arras. Según la norma general, si la parte compradora decide no continuar con la compraventa, el dinero que ha depositado lo perdería y se lo quedaría el vendedor.

¿Cómo se reserva una propiedad? ›

La reserva de dominio es un acuerdo o pacto que se establece entre un comprador y un vendedor, por medio del cual el vendedor conserva la propiedad que se incluye en el pacto hasta que se complete el total del importe pactado.

¿Qué efectos jurídicos tiene el pacto de reserva de dominio en la compraventa y cuáles son sus riesgos? ›

Al incluir en el contrato una cláusula de reserva de domino, el comprador no será el real propietario hasta tanto no cumpla la condición y se formaliza la transferencia del dominio, por lo que la reserva de dominio actúa como garantía para el vendedor.

¿Cómo saber si un contrato de compraventa es legal? ›

Cómo saber si un contrato de compraventa es válido
  1. Comprobar que sea válido: para ello lo mejor es contratar un abogado para la revisión del contrato y que todo se ajuste a la legalidad.
  2. Busca informaciones erróneas: si el contrato tiene datos tergiversados será inválido.
Sep 10, 2019

¿Qué pasa si no se paga el precio de la compraventa? ›

Si el comprador no hace un pago o paga solo parte de lo que debe, el vendedor puede tomar medidas. La medida (se llama un “recurso”) más común que toman los vendedores es renunciar a (cancelar) el contrato. Un recurso mucho menos común es la ejecución judicial.

¿Que hay que tener en cuenta antes de firmar un contrato de arras? ›

Identificación de la vivienda, ubicación, registral y catastral: Antes de firmar un contrato de arras es muy importante obtener una Nota simple informativa del Registro de la propiedad el mismo día de la firma del contrato de arras.

¿Qué pasa con la reserva si el comprador se arrepiente? ›

Si el comprador es quien se arrepiente, pierde el dinero que pagó en concepto de reserva y refuerzo. Ese dinero le quedará finalmente al vendedor.

¿Qué pasa si no se cumple un contrato de reserva? ›

Desorganización del servicio. Exceso de personal. Pérdida de ingresos. No vender una mesa reservada a un cliente potencial.

¿Qué pasa si me echó atrás en un contrato de arras? ›

Si el contrato establece que la promotora debe pagarte esos intereses legales en caso de echarse para atrás (o cualquier otra penalización), tienes todo el derecho a reclamar ese dinero.

¿Qué pasa si desiste de comprar una casa? ›

La ley establece que cuando una persona firma un encargo fiduciario y luego decide retirarse del negocio de esa compra de vivienda, debe pagar una multa que puede oscilar entre el 10% o 15% del dinero aportado desde la firma del contrato, hasta el día del desistimiento.

¿Cuándo hay que devolver las arras? ›

Si la parte vendedora no cumple el trato "deberá devolver a la compradora el doble de la suma recibida en concepto de arras", señalan. Si por el contrario es la parte compradora que desiste, "deberá conformarse con la pérdida de la cantidad entregada en concepto de arras", se detalla.

¿Qué señal se suele dar para la compra de un piso? ›

Básicamente se trata de un documento que sirve como garantía o reserva de una vivienda, de manera que el vendedor se compromete a reservarla a un determinado comprador. A cambio, este entrega una cantidad de dinero, que se denomina como señal, de entre el 5% y el 15% del total del valor del inmueble.

¿Cuánto se da de señal para la compra de un piso? ›

Por regla general, se suele pagar el equivalente al 3% del precio final que se haya negociado por el inmueble, si la negociación va a tardar meses en cerrarse, por ejemplo, porque los compradores tienen que vender antes su vivienda actual o porque ha trámites hereditarios que resolver.

¿Quién paga notario arras? ›

No obstante, lo más habitual es que los gastos de registro y de notaría los pague la parte compradora. Sin embargo, también es habitual que sea el vendedor el que deba hacerse cargo de los gastos necesarios para hacer la entrega del inmueble.

¿Quién firma primero las arras? ›

Por norma general, el contrato de arras se firma por el comprador y el propietario del inmueble.

¿Qué es mejor arras confirmatorias o penitenciales? ›

La diferencia esencial entre las arras penitenciales y las confirmatorias consiste en el hecho de que las penitenciales permiten el desistimiento del contrato, mientras que, si firmamos unas arras confirmatorias, la otra parte nos podrá exigir el cumplimiento del mismo.

¿Quién cobra las arras la inmobiliaria o el vendedor? ›

La norma general es que, si la compradora incumple, ésta perderá el importe de las arras y el vendedor hará suyas dichas cantidades, mientras que, si la parte incumplidora es la vendedora, ésta deberá abonar a la compradora el duplo del importe inicialmente entregado.

¿Qué tipos de contrato de arras hay? ›

Existen tres tipos de contratos de arras: arras penitenciales, arras confirmatorias y arras penales. A pesar de que el contrato de arras es un precontrato, su contenido es fundamental porque refleja fielmente las condiciones de la futura transmisión de la vivienda.

¿Qué pasa si el vendedor de un piso se echa atrás? ›

¿Qué pasa si el vendedor se echa atrás? El Código Civil establece que “el vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de contrato”. El caso más frecuente al que nos encontramos es cuando el comprador encuentra una mejor oferta. Y, por ende, proceda a resolver la operación.

¿Qué diferencia tiene el contrato de promesa y la compraventa con reserva de dominio? ›

¿Contrato de promesa de venta es igual al de compraventa?
Promesa de ventaCompraventa
Siempre contempla obligaciones de hacer (celebrar el contrato futuro)Crea obligaciones de hacer y dar (trasmisión del dominio del inmueble y pago de un precio)
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Dec 16, 2021

¿Qué es una escritura con reserva de dominio? ›

La reserva de dominio es un pacto entre comprador y vendedor que permite al vendedor mantener la propiedad del bien hasta que se pague el último plazo del precio acordado. Esta reserva le permite al vendedor del bien mantener su titularidad mientras el que compra no lo termine de pagar en su totalidad.

¿Quién levanta la reserva de dominio? ›

Para el levantamiento de reserva de dominio será necesario que la entidad financiera correspondiente acredite en un documento que el crédito está pagado, trámite que puede alargarse entre 2 o 4 semanas. Si no recuerdas cuál era el banco, podrás solicitar un informe de Tráfico del vehículo en Transferencia24.

¿Qué validez tiene un contrato de compraventa ante notario? ›

¿Qué validez tiene un contrato de compraventa ante notario? El estado le confiere a un notario la facultad de acreditar cualquier acto o transacción legal, por ello es que la validez que un contrato de compraventa pueda tener ante un notario es alta considerándolo desde el marco jurídico que lo reconoce.

¿Cuánto cobra un notario público por un contrato de compraventa? ›

En total, un notario sólo llega a recibir por sus honorarios entre 3% y 10% de la cantidad establecida, ya que el porcentaje varía dependiendo del trámite que realices, el costo de la propiedad e incluso de la ciudad en la que te encuentres.

¿Quién paga los honorarios del notario en una compraventa? ›

Regularmente los gastos de escrituración corren por cuenta del comprador, incluyendo los impuestos que se generan al momento de hacer la compraventa de un inmueble.

¿Cuándo se anula un contrato de compra venta? ›

Una promesa de compraventa es nula cuando carece de valor jurídico o cuando una de las partes ha decidido hacer un proceso de resolución.

¿Qué documentos debe exigir el vendedor cuándo se cierra el contrato de compraventa? ›

Estos papeles pueden ser el contrato de venta, las escrituras de la casa, la inscripción ante el Registro Público de la Propiedad, los recibos de los impuestos de la vivienda, el avalúo del terreno, entre otros.

¿Cuándo se anula un contrato de compraventa? ›

  • Si decides cancelarlo antes de la firma de las escrituras.
  • Si la vivienda presenta vicios ocultos.
  • Si el vendedor no entrega el inmueble en tiempo y forma.
  • Si la vivienda presenta características distintas a las señaladas.
Mar 27, 2019

¿Cómo anular un contrato de reserva de vivienda? ›

Como hemos apuntado anteriormente, en el supuesto del contrato de reserva no se contempla la posibilidad de rescisión, pudiendo llegar a existir incluso una indemnización por daños o perjuicios. Además, podría ser incluso reclamable la venta obligada de la vivienda o el pago de su importe total.

¿Cuál es la diferencia entre reserva y Sena? ›

La “Seña” es un contrato bilateral, en el cual tanto la parte compradora como la vendedora asumen obligaciones. La “Reservatiene un plazo de validez acotado, generalmente cercano a las 96 horas hábiles, en las cuales se deberá obtener la respuesta por parte del propietario vendedor, sobre si acepta o no la oferta.

¿Cuánto hay que pagar en un contrato de arras? ›

Dicho esto, lo habitual es que el comprador entregue un 10% del precio de venta del piso en concepto de arras o señal, afirman desde HelpMyCash, pero este monto puede variar en función de la necesidad de cada una de las partes.

¿Qué pasa con la reserva si el comprador se arrepiente? ›

Si el comprador es quien se arrepiente, pierde el dinero que pagó en concepto de reserva y refuerzo. Ese dinero le quedará finalmente al vendedor.

¿Qué pasa si el comprador se echa atrás? ›

Si el comprador se echa atrás, ¿qué sucede? Dentro del contexto del artículo 1454 del Código Civil, lo que ocurre en esta situación es que se perdería la señal aportada. Uno de los motivos más frecuentes es que no se apruebe la hipoteca con la tasación realizada.

¿Quién se queda el dinero de las arras? ›

Una de las dudas más frecuentes es quién se queda con las arras. Según la norma general, si la parte compradora decide no continuar con la compraventa, el dinero que ha depositado lo perdería y se lo quedaría el vendedor.

¿Qué pasa si el vendedor de un inmueble se arrepiente? ›

En cambio, si se arrepiente el vendedor, el consumidor tiene la opción de exigir el cumplimiento con más los daños y perjuicios por la demora.

¿Cómo se reserva una propiedad? ›

La reserva de dominio es un acuerdo o pacto que se establece entre un comprador y un vendedor, por medio del cual el vendedor conserva la propiedad que se incluye en el pacto hasta que se complete el total del importe pactado.

¿Cómo justificar la compra de un inmueble? ›

Debe justificar el origen de los fondos con los que adquiere el inmueble; según el valor, deberá aportar más o menos documentación. Debe informar al escribano sus necesidades particulares (por ejemplo: afectar al régimen de protección de la vivienda familiar o requerir que el inmueble sea un bien propio).

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Author: Patricia Veum II

Last Updated: 02/16/2023

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